韩世同：央行大规模放水小幅降息房地产信贷政策却未放松

楼市日日谈

2020年2月22日（第298期）

话题概要

2月19日，央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告。报告表示：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2月20日，楼市迎来了一个重磅消息。央行发布2020年第二期贷款市场报价利率（LPR）数据，其中1年期LPR利率为4.05%，此前为4.15%；5年期LPR利率为4.75%，此前为4.8%。与房贷利率息息相关的5年期LPR下调了5个基点。

2月20日，央行官网公布了2020年1月金融统计数据和社会融资规模增量统计数据。1月新增信贷3.34万亿元、社融增量5.07万亿元，超出市场预期。另外，1月末M2余额202.31万亿元，同比增长8.4%。而罕见的是，1月M1增速为0，是该指标有统计以来的首次。

楼市观察家韩世同

这两天央行接二连三地出招，让人有些眼花缭乱。其实，不仅是这两天，今年以来的50天，央行也一直在做动作，从元旦那天的降准开始，到今天总额高达5.5万亿的释放流动性，让人觉得央行一刻不停地在忙乎。

再往前看，央行去年就开始推出利率换锚的操作，但又要求房贷要保持稳定。包括这次LPR不对称降息，也不清楚是否适宜房贷的下调。不过，这次LPR的5年期贷款利率只下降了5个基点。媒体的报道铺天盖地，几乎所有媒体和自媒体都有报道，视为重大利好。其实，我前两天就说过：“万一，我是说万一，2月20日LPR没有下调，或者与此次央行下调幅度不一样，又或者只是1年期的LPR调整而5年期没调，岂不贻笑大方。”“还有就是今年的房贷利率是要求保持不变的，即使LPR下调也会通过加点的方式让其保持不变的状态，如果这项政策没有调整，其实这一年内降息与房贷利率无关。”

这次LPR虽然下调了，但5年期的调幅只有5个基点，与人们预期的10个基点差了一半。但这也并不妨碍大家为此欢呼雀跃，尤其是房地产行业好像“打了针吃了药”一样兴奋。还是地产知识局局姐本尊发的一篇文章比较理性，该文章的标题是《对于降息，我们究竟在期待什么？》，该文章指出，“就像所有人可以预见的那样，降息了。 同行喜大普奔地发文，觉得央妈在‘派糖’，楼市有救了，可以赶紧买房了，但是，说实话，局姐并没有感觉到多少惊喜。 实在是杯水车薪呐！”

局姐认为，这又是一次“非对称降息”：虽然1年期LPR和预期保持一致，降了10个基点，但5年期以上LPR只降了5个基点。就算把两次降幅加起来，也只是可怜的10个基点。相同时间里，代表实体经济贷款利率的1年期LPR，降了多少呢？ 44个基点，降幅是5年期的4.4倍。 对于实体经济的偏爱，和对于房地产的慎之又慎，反差很鲜明。 

那么，到底5年期贷款利率需要下降多少，才能够真正撑起一波地产的牛市呢？局姐指出，2014-2015年，5年期贷款基准利率两年下调6次，一共下调了165个基点。加上银行给首套房贷越来越多的优惠政策，2015年12月，首套房贷利率已经从7%降到了接近4.5%，比最高的时候足足降了超过200个基点。而我觉得应该是达到250个基点了。

我们再来看一下央行公布2020年1月金融统计数据和社会融资规模增量统计数据显示，1月新增信贷3.34万亿元、社融增量5.07万亿元，超出市场预期。而不久前媒体报道2月以来央行半月释放3万亿元流动性，现在不清楚这3万亿的流动性有多少是新增信贷，但至少说明，今年刚刚过去的50天，社会融资的规模就高达8万亿。去年一季度的人民币贷款增加5.81万亿元，社会融资规模增量累计为8.18万亿元，而今年才一个半月多的时间就差不多达到去年一季度的社会融资的规模。

央行这一系列的举措带有明显的救市色彩，但疫情当前对房地产依然是采取疫情前的政策。结果这些释放的流动性也没有多少能够流进实体经济，也流不进房地产，大都流进股市。股市虽然有些回涨，但这又能起到多大的救市功能和作用呢？感觉有点像踩着刹车拼命加油一样，虽然车子也能跑快一点，但油耗却白费了许多。

央行的确也是很难，要是此时允许放松房地产信贷管制和房贷利率下调，就担心大规模的信贷和社会融资会导致房价疯涨。毕竟现在新增的信贷规模和社融规模很大，反倒更加不敢对房地产“开闸放水”了，这时“开闸”可能真的会“大水冲了龙王庙”。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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